Sijoittajat odottavat ja toivovat, että korot laskisivat Euroopassa. Taustalla ovat alenevat inflaatioluvut, jotka ovat jo matkalla kohti tavanomaista 2 prosentin tasoa. Viimeinen kuluttajainflaation luku oli 2,6 prosenttia. Ihmetys on suuri, kun asuntolainoista joutuu maksamaan 4–5 prosentin korkoa. Miksi tämä korko ei tule alas?
Korkojen yllättävä nousu vuonna 2022
Yleinen korkotaso oli laskussa ajanjakson, joka ulottui 1980-luvulta aina vuoteen 2022. Tämä lähes 40 vuoden ajanjakso oli harvinainen ajanjakso. Se oli harvinainen ajanjakso myös, kun ulotetaan tarkastelu hyvin pitkälle taaksepäin, jopa vuosisatojen ja eräiden arvioiden mukaan jopa vuosituhansien taakse.
Vaikka sijoittajat olivat jo usean vuoden ajan odottaneet ja osin myös toivoneet korkotason nousua, niin sitä ei vain kuulunut. Lopulta korot kuitenkin ampaisivat ylös, mutta täysin yllättävästä suunnasta. Covid19 ja Venäjän energiasota ja muut toimet saivat aikaan inflaation nousun, jota korkotason oli vääjäämättömästi seurattava. Näin siis tapahtui vuosien 2021–2022 kuluessa, kun korot nousivat Euroopassa ja Yhdysvalloissa.
Yhdysvalloissa keskuspankki nosti koron nykyiseen 5,25–5,50 prosenttiin, ja euroalueen keskuspankki EKP nosti talletuskoronsa tason negatiivisesta luvusta nykyiseen 4 prosenttiin. Näin oli pakko toimia, koska keskuspankkien tehtävänä on inflaation kurissa pitäminen. Euroopassa Euribor-korko seuraa keskuspankin ohjauskorkoja. Nollarajan Euribor-korko ylitti huhtikuussa 2022. Sitä ennen iloitsimme negatiivisista koroista pitkän aikaa.
Toive
Kaikki toivovat nyt korkojen alenevan. Moni uskoo inflaation alenevan tämän vuoden aikana lähelle keskuspankkien tavoitetta eli 2 prosentin tasoa. Saksan valtion 10-vuotisen lainan korko on nyt 2,4 prosenttia. Tämä korkotaso on ymmärrettävä suhteessa odotettavaan alenevaan inflaatiokehitykseen nähden. Kuitenkin 12 kuukauden Euribor korko on 3,7 prosenttia.
Korkoennusteet tai toiveunet eivät aina osu oikeaan. Kun institutionaalisilta sijoittajilta on kysytty näkemyksiä korkojen kehityksestä, ovat ennusteet lähes poikkeuksetta keskiarvohakuisia. Sijoittajat odottavat lähes aina, että korkotaso palaa takaisin normaalitasoilleen. Nyt tuo normaalitaso on Euroopan keskuspankin ohjauskoron ja Euribor-korkojen osalta alempi kuin nykytaso.
EKP ohjaa korkotasoa ja Euribor-korko seuraa ohjauskorkoja tunnollisesti. Avain Euribor-korkojen alempaan tasoon on täten EKP:n ohjauskorkojen lasku.
Selitys Euriborille
Asuntolainat on tyypillisesti sidottu lyhyisiin Euribor-korkoihin maissa kuten Suomi ja Ruotsi. Inflaation alentuessa Euribor-korko ei ole kuitenkaan tullut alas ja näin asuntovelallinen maksaa 4–5 prosentin korkoa. Euribor on yksi mittari pankkien väliselle rahoitukselle. Kuitenkin pankkien rahoituksesta vain pieni osa rahoitetaan Euriborin tai keskuspankkihinnoittelun markkinoilta ja suurin osa rahoitetaan pankkien vastaanottamilla yleisötalletuksilla. Miksi lainakorko sidotaan Euriboriin eikä yleisölle maksettavaan talletuskorkoon? Tähän lienee monta syytä. Yksi selityksistä on pankkien marginaalisesta lisärahoituksesta aiheutuva kustannus.
Maissa, joissa asuntolainojen korot ovat kiinteitä, lainakorot perustuvat pitkiin korkoihin. Kun tarkastellaan pitkiä aikasarjoja, huomataan että pitkien asuntolainojen korot ovat kuitenkin tilastollisesti olleet korkeammalla tasolla kuin lyhyeen korkoon sidottujen lainojen. Eri maissa on eri asuntolainakannan ehdot.
Lopuksi
Sijoittajien usko korkojen alentumiseen on vankka ja perustuu toiveeseen ja luottamukseen alentuvista inflaatiopaineista. Parhaassa tapauksessa korkotaso ponnahti kahdeksi vuodeksi kohtuuttoman korkealle ja tilanne voisi palautua tämän vuoden aikana normaaliksi. Normaalissa tilanteessa inflaatio on 2 prosenttia, valtion pitkien lainojen korot hiukan tuota korkeampia ja lyhyt korko alle pitkän koron. Tällainen ympäristö mahdollistaa kaiken toimeliaisuuden eikä kannusta kohtuuttomaan riskinottoon. Jos korkojen taso pysyisi nykyisenä, saisi se paljon tuhoa aikaan, jos inflaatio tulee edelleen alas. Erityisesti kiinteistösektorin ongelmat jatkuisivat ja syvenisivät. Tämä olisi erittäin haitallista talouskehitykselle.
Keskuspankilla on avaimet kiinteistömarkkinoiden kehitykseen. Moni seikka puoltaa, että asuntolainojen 12 kuukauden Euribor-korko tulisi tämän vuoden aikana alas. Vaikka ennusteet eivät aina osu oikeaan, tähän toiveeseen voisi kuitenkin yhtyä. Ennuste toteutuu, kun Euroopan keskuspankki alentaa ohjauskorkojaan, ja tämän sijoittajat odottavat toteutuvan vasta kesällä. Tämän jälkeen asuntovelallinen joutuu kuitenkin vielä odottamaan useita kuukausia oman korkoperiodinsa mukaista korkotason alentumista, jos korko on vaihtuvakorkoinen ja sidottu lyhyeen korkotasoon. Asuntovelallisen korko ohjaa kiinteistömarkkinoita ja tämä on yksi suuri tekijä suhdanteiden määräytymisessä.
Kirjoittaja on Valtion Eläkerahaston toimitusjohtaja Timo Löyttyniemi
