Kiinteistömarkkinoilla on suuri merkitys taloudessa. Pitkä alhaisen korkotason periodi on nostanut kiinteistöjen hintoja ja mahdollistanut myös vilkkaan rakentamisen. Kiinteistömarkkinoilla on kuitenkin nyt murros, jossa usea tekijä samanaikaisesti on vaikuttamassa kiinteistö- ja asuntomarkkinoihin. Näistä tekijöistä keskeisin on korkotason toteutunut nousu ja sen mahdollinen kehitys tämän vuoden aikana.
Etätyö ja toimistot
Etätyön yleistyminen on heikentänyt toimistotilojen kysyntää. Samalla kaupungit joutuvat uudelleen keksimään mikä on kaupungin keskustan funktio. Millä saadaan ihmiset viettämään aikaa keskustassa ja mitä palveluja tarvitaan? Jos toimistojen tarve vähenee ja työtä tehdään myös etänä, kaupunkien keskustasta halutaan tehdä muutoin viihtyisä. Jos niistä ei tehdä ”museoita”, niin ehkäpä elämysalueita kaupunkilaisille ja turisteille.
Sijoittajien kiinnostus on jo pitkään suuntautunut logistiikkakiinteistöihin. Teknologinen murros ja nettikauppa ovat luoneet logistiikan kiinteistöjen tarpeen kasvun. Kaupat ovat näyteikkunoita ja internet on ostopaikka. Tämä hyvä kehitys saanee myös jatkoa.
Asuntojen arvo
Asuntojen arvonnousu on ollut merkittävää, mutta kehitys on eriyttänyt menestyvät taajamat taantuvista alueista. Alhainen korkotaso, etätyö ja velan käyttö ovat kiihdyttäneet asuntotuotantoa. Nyt korkotason yleinen nousu on pysäyttänyt tämän. Myymättömien asuntojen määrä on kasvanut ja asunnon ostajan kannattaa hiukan odottaa joko korkotason laskua tai asuntojen hintojen laskua. Pitkällä aikavälillä asunnot ovat olleet kuitenkin monelle sijoituskohde numero yksi. Väestön kasvu on asuntojen arvon ajuri. Kaupungistuminen on jatkunut ja sen odotetaan jatkuvan.
Kiinan jatkuva uhka
Myös laajemmin globaalilla tasolla väestön kasvu on kiinteistö- ja asuntomarkkinoiden keskeinen muuttuja. Kiinan kiinteistömarkkinoiden ja erityisesti kiinteistökehittäjien ongelmat ovat vaivanneet pitkään. Kiinteistö- ja asuntomarkkinat ovat Kiinan talouskasvun tärkeä komponentti. Usea asuntorakennuttaja joutui Kiinassa ongelmiin, mutta välitön uhka ratkaistiin viime vuoden syksyllä, kun valtio-omisteiset yhtiöt tulivat pelastajiksi. Nyt tämä huoli on jälleen nostanut päätään, kun covid-rajoitteiden avautumisen huuma on väistynyt ja talouskasvu on hiipumassa. Valtio ja keskuspankki ovat ryhtyneet nyt elvyttämään ja pitämään yllä kysyntää.
Pankit Yhdysvalloissa
Yhdysvaltain aluepankit ovat tärkeitä kiinteistörahoittajia. Keväällä oli huoli siitä, miten näiden pankkien taseet kestävät mahdolliset kiinteistöluottojen ongelmat. Varsinaisia ongelmia ei ole vielä noussut pintaan, mutta korkotason pysyessä nykytasolla tämä huoli voimistuu. Alueelliset erot ovat Yhdysvalloissa suuria. Länsirannikon asuntomarkkinat ovat olleet hinnaltaan korkeimmat ja myös hintojen lasku on iskenyt rajuimmin. Toimistotilojen kohtalo puhuttaa ja on avainasemassa, kun arvioidaan vaikutuksia pankkeihin. Korkotason pitäisi tulla alas edes hivenen, jotta ongelmat ja haasteet eivät muutu kriisiksi.
Ruotsi on eri maa
Ruotsin asuntomarkkinat ovat olleet kuumat jo pidemmän aikaan, mutta nyt hyvä kehitys vaihtui rajuun hintojen laskuun. Asuntojen hinnat ovat laskeneet yli 15 prosenttia ja moni kantaa huolta jatkosta. Samalla Ruotsin kruunu suhteessa euroon on laskenut merkittävästi, jopa 25 prosenttia korkeimmilta tasoiltaan kymmenen vuoden aikana.
Pohjoismaisilla pankeilla on käytössä niin kutsutut omat mallit vakavaraisuuden laskennassa. Asuntoluotot on luokiteltu kohtuullisen vähäriskisiksi. Jos asuntojen hintoja lasku jatkuu, tulee tämä näkymään pohjoismaisten pankkien vakavaraisuudessa.
Lopuksi
Kiinteistö- ja asuntomarkkinat ovat avainasemassa arvioitaessa talouskasvua. Näihin markkinoihin kuten moniin muihinkin liittyy itse itseään ruokkiva kehitys. Jos kehitys on hyvä, luo se hyvät edellytykset lisäinvestoinneille. Nyt näin ei ole. Jos korkotaso pysyy nykytasolla korkean inflaation vaikutuksesta tai jopa nousee, se luo ongelmia kiinteistömarkkinoille laajasti. Inflaation alentuminen olisi täten avain, jotta koron nousun paineet poistuisivat ja kiinteistömarkkinoiden ongelmilta vältyttäisiin. Pitkällä aikavälillä kiinteistöt tarjoavat kuitenkin suojaa inflaatiota vastaan.
Kirjoittaja on Valtion eläkerahaston toimitusjohtaja Timo Löyttyniemi.
